В октябре в новостройках продано 2 млн кв м жилья на 413 млрд руб., подсчитал «Дом.РФ». Это на 23% меньше, чем месяцем ранее и на 28% меньше, чем год назад. Обвал продаж вызван спадом выдач льготной ипотеки, прежде всего самой популярной, «семейной ипотеки». Условия госпрограммы резко ужесточились с 1 октября: срок субсидирования сократился до 15 лет, а ставка теперь зависит от количества детей, и для большинства семей она увеличилась. В результате выдачи льготной ипотеки снизились по сравнению с прошлым октябрем более, чем втрое, а по сравнению с сентябрем почти вчетверо.

По итогам десяти месяцев продажи ушли в минус: 19,1 млн кв м, на 0,5% меньше, чем год назад. Причин для их роста эксперты не видят, они единодушны том, что для застройщиков наступили мрачные времена, и обсуждают, как долго продлится спад.

«Дом.РФ» прогнозирует, что по итогам года будет продано 4,5-4,7 млн кв м новостроек – на 9,6-13,5% меньше, чем в прошлом году – а в следующем 4,4-4,6 млн кв м. Наталья Зубаревич из Института социальной политики ВШЭ ожидает трехлетний спад ввода жилья в России (с учетом частных домов). По итогам девяти месяцев ввод жилья в большинстве регионов «в жестком минусе», отметила она: «Вырулится? Может быть, но не в 2026 г. и с большой вероятностью не в 2027 г. Пауза будет как минимум двухлетняя, и, скорее, трехлетняя».

Льготная ипотека – сначала массовая, потом «семейная» – разогнала цены новостроек, и по мере сворачивания программ жилье становилось все менее доступным. Иллюзия, что за счет льготной ставки люди смогут купить квартиры, развеялась уже к осени 2020 г., когда застройщики подняли цены, говорит основатель IRN Олег Репченко. Даже для получателей льготной ипотеки вся выгода была съедена ростом цены, говорила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, а «те, кому льготные программы были не положены, – те просто столкнулись с падением доступности жилья». 

Теперь застройщики начинают расплачиваться за бум прошлых лет. Они уже в 1,5 раза чаще просят о реструктуризации долга, сообщал Сбербанк. Высокие ставки и удорожание проектов снижают запас устойчивости на 10%, говорил зампред правления госбанка Анатолий Попов. Репченко считает высокие ставки прямым следствием льготной ипотеки и полагает, что они еще долго будут оставаться высокими. В начале 2027 г. застройщикам предстоит выплачивать неустойки за перенос сроков сдачи объектов, напоминают аналитики «Т-инвестиций».

По мнению профессора ВШЭ Олега Вьюгина, для балансировки рынка девелоперам жилья необходимо сократить запуски проектов на 25-30% относительно уровня 2025-2026 гг. и держать их «на уровне около продаж», чтобы «выйти к более-менее нормальному состоянию к середине 2030-х гг.».

Но рынок к этому времени будет другим, полагает Репченко. Он называет строительную отрасль, которая при огромных финансовых потоках постоянно нуждается в господдержке, больной: застройщики настолько привыкли к допингу, что не готовы жить без господдержки. «Строить будут, но это будет принципиально иной рынок, чем тот, что мы знали. Будет идти его огосударствливание», – говорит Репченко. Государственный Фонд реновации стал застройщиком №1 не только в Москве, но и в стране, госбанки строят целые районы, как Сберсити, есть девелоперские мощности у ВТБ, перечисляет Репченко: «Не исключено, что банкротств застройщиков будет становиться все больше, и их будут раздавать крупным банкам, которые их кредитовали. Либо может появиться некий государственный фонд, институт развития, куда будут отдавать проблемные девелоперские активы. Скорее всего, мы получим существенное сокращение игроков на рынке недвижимости, их укрупнение и уход под государство».