Ужесточение условий самой популярной льготной программы, «семейной ипотеки» ввергло строителей жилья в пессимизм. Три четверти девелоперов (74%) приготовились к ухудшению ситуации после ужесточения условий программы, показал опрос «Дом.РФ» и ВЦИОМ. Тремя месяцами ранее пессимистов было 63%, а год назад всего 30%.

Тогда Центробанк начал снижать ключевую ставку, и девелоперы ждали облегчения долгового бремени и роста продаж за счет оживления ипотечного кредитования. Однако ставка уменьшается намного медленнее, чем ожидал рынок, рыночная ипотека остается крайне дорогой (средняя ставка примерно 18%, по данным ЦБ), а льготная с октября тоже стала недоступной для большинства семей.

В результате в этом году продажи новостроек, по данным «Дом.РФ», сокращались в годовом выражении шесть из девяти месяцев, а долги крупнейших девелоперов, по расчетам рейтингового агентства НКР, растут в два раза быстрее выручки. Продажи новостроек росли лишь перед ужесточением условий «семейной ипотеки». Последним таким месяцем был сентябрь, и теперь рынок приготовился к обвалу продаж. В четвертом квартале они, по оценке аналитиков «Т-инвестиций», могут снизиться более чем на 40% год к году.

Спад не ограничится несколькими месяцами после ужесточения программы, полагают аналитики Альфа-банка. В следующем году число выдач «семейной ипотеки» может сократиться на 30-35%, допускают они. Кроме того, строительные проекты долгосрочны, поэтому отрасль не сразу реагирует на кризис, напоминают аналитики «Альфы» и приводят в пример кризисы 2008 и 2014-2015 гг. В эти годы вводы новостроек продолжали расти, но потом падали и возвращались к прежним значениям спустя несколько лет. На уровень 2008 г. вводы вернулись в 2012-м, а уровень 2014-го был достигнут лишь в 2023 г., а просадка началась с 2016 г.

Похожая ситуация сложилась и сейчас. Строительство замедляется, отмечают аналитики Альфа-банка: за последние два года его сроки в расчете на квадратный метр фактически увеличились в 2,6 раза, в том числе за последний год – в 1,9 раза. Они допускают, что «застройщики продолжат пролонгировать стройку в ответ на сложности на рынке». Поэтому они прогнозируют снижение объемов строительства в 2027-2028 гг.

После этого возможно восстановление рынка, ввод новостроек может восстановиться до уровней 2025 г. лишь в 2029-2030 гг., пишут аналитики «Альфы», отмечая, что это будет напрямую зависеть от процентных ставок и доступности ипотеки.

Пока она остается почти недоступной из-за высоких ставок и цен на жилье. По расчетам Альфа-банка, с новыми условиями «семейной ипотеки» для большинства семей начисленные за 15 лет проценты составят 93,5% суммы кредита, а по рыночной переплата за 30 лет превысит размер кредита в 4,65 раза. «Даже если вы сделаете ипотеку под 0,5%, большинство людей в регионах все равно не смогут купить жилье», – говорила руководитель аппарата комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Инга Яценко.

Исходя из средних цен и зарплат, на приобретение одного кв м в российской новостройке нужно 1,7 зарплаты, а в московской 2,1, подсчитали аналитики Альфа-банка, а чтобы накопить на 20%-ный первоначальный взнос (при площади квартиры 50 кв. м) для покупки новостройки, потребуется средняя зарплата за 1,5 года, а в Москве за 1,8 года.

Строители отвечают на кризис сокращением запуска новых проектов. В этом году они выросли на 4,5%, но это результат январского скачка на 35%, а в остальное время запуски снижались, в том числе во II и III кварталах на 6% и 8%, по данным «Дом.РФ». Доля застройщиков, сумевших выполнить планы по запуску новых проектов, снижается с конца 2025 г., и в III квартале опустилась ниже половины (47%), показал опрос госкомпании и ВЦИОМ. В строительстве оценки по производству остаются минимальными с мая 2022 г., показал октябрьский мониторинг предприятий ЦБ.